לדף הבית
   אודות טקטוניק  |   למה אנחנו?  |   תמ"א 38   |   תמ"א 38 בחיפה  |   תהליך העבודה  |   פרויקטים   |   שאלות ותשובות   |   מאמרים  |   יצירת קשר    
נוהל משרד הפנים בנושא רישום מקרקעין בפרויקטי תמא 38

 

תאריך: יב אדר ב' תשס"ח

‏07 במאי 2008

אל: המפקחים על רישום מקרקעין

       רשמי המקרקעין

       פקידי הסדר

 

 

 

הנדון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 -

         הוראת נוהל

 

רקע

  • 1. תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38, חלה על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 01.01.80 ואשר מהנדס קבע כי הם טעונים חיזוק בפני רעידות אדמה, והיא קובעת הסדרים תכנוניים לקידום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

בין היתר מאפשרת תמ"א 38 הוספת זכויות בניה, לרבות לצורך הוספת יחידות דיור בבתים כתמריץ לחיזוקם.

במטרה להקל על מימוש מטרות תמ"א 38 בבתים משותפים נחקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן - חוק החיזוק), אשר, בין היתר, מבקש לקבוע מנגנון מיוחד לביצוע עסקאות ברכוש המשותף לשם הוספת דירה חדשה, והכל - בתנאים ובסייגים שנקבעו שם.

על רקע זה צפויות להתבצע עסקאות הבאות לממש את אפשרויות הבניה בהתאם לתמ"א 38, ולחוק החיזוק.

מדובר בעסקאות בין בעלי דירות קיימות, כולם או חלקם, לבין יזם שישקיע בחיזוק הבית המשותף, כשבתמורה יוכל לבנות, ואפשר שגם למכור, את הדירות הנוספות שיבנה ברכוש המשותף של הבית.

 

הערות אזהרה

  1. הוראת סעיף 55 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 קובעת כי אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.

עם זאת נראה, כי אין מניעה לרישום הערות אזהרה בגין התחייבויות לעסקאות על רקע      חוק החיזוק, בחלקת הרכוש המשותף, בכפוף לאמור להלן.

 

  1. התחייבות בעלי הדירות הקיימות להעברת חלקים מהרכוש המשותף כאמור, לשם  הוספת הדירות החדשות מתייחסת לחלק מהרכוש המשותף (הגג או חלקו, קומת העמודים שבכניסה לבית וכו'). רישום הערות אזהרה יתאפשר במקרים הבאים :
  • א. לפי התחייבות בכתב של כל הבעלים, או הבעלים והחוכרים לדורות, של דירות הבית המשותף, כשחתימות בעלי הדירות על ההתחייבות יאומתו בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה; או -
  • ב. לפי צו של המפקח על רישום מקרקעין שהוצא על פי חוק החיזוק (העשוי להינתן שעה שקיימת התחייבות בכתב מאומתת כאמור, של בעלי דירות שבבעלותם, או בחכירתם לדורות, לפחות שני שלישים מדירות הבית המשותף, ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם).

כן יחולו, לעניין זה שאר הוראות הדין והנוהל, בנוגע להערות אזהרה, בשינויים המחויבים.

 

 

  1. להסרת ספק מובהר, כי בהתקיים אחד המקרים המנויים בסעיף 3 לעיל, יבחנו עובדי מרשם המקרקעין את הבקשה לרישום הערת האזהרה, מבלי שיידרשו לבדיקת קיומם של התנאים המנויים בסעיף 1 לעיל.

 

  1. רישום הערות האזהרה לגבי התחייבות שהתמלאו לגביה תנאים כאמור בסעיף 3 יהיה בחלקת הרכוש המשותף.

בנוסף לרישום הערות אזהרה ברכוש המשותף, יש לרשום בכל דירה הערה מיוחדת המפנה להערות האזהרה ברכוש המשותף (במקרים  כאמור בסעיף 3א.) או להערות האזהרה ברכוש המשותף ולצו המפקח על רישום מקרקעין (במקרים כאמור בסעיף 3ב.), לפי העניין.

 

  1. הערות אזהרה כאמור בסעיף 5 ניתנות לרישום לזכות כל מי שההתחייבות ניתנה לטובתו, דהיינו היזם, רוכשי הדירות החדשות או מוסדות פיננסיים נותני אשראי, או לטובת מוטב כפי שייקבע בהחלטת המפקח על רישום מקרקעין.

 

  1. אשר לרישומים בדירות הקיימות, לאחר רישום הערות אזהרה בגין הדירות החדשות בחלקת הרכוש המשותף:
  • - רישום הערות אזהרה בגין העברת זכויות בדירות הקיימות - אין כל מניעה לרשמן כשם שאין מניעה לרישום הערות אזהרה סותרות.
  • - אשר לרישום דיספוזיציות (מכר, העברת שכירות, ירושה, משכנתה וכו') בדירות קיימות שבעליהן התחייבו לגבי דירות חדשות, או שעה שניתן צו המפקח על רישום מקרקעין - ההתחייבות ליזם כוללת התחייבות להסכמה להקטנה של הרכוש המשותף הצמוד לדירה קיימת, והיא טומנת בחובה התחייבות לאפשר לו רישום הדירות החדשות על שם רוכשיהן (בדרך כלל, באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שהוא אמור לקבל מכל בעלי הדירות). אשר על כן יש להמציא את הסכמת היזם בעת רישום העסקה כשחתימתו מאומתת על ידי עורך דין, אלא אם כן יוכח אחרת להנחת דעת רשם המקרקעין (כגון במקרה שבו מוכח להנחת דעתו, כי הנעבר הפקיד ייפוי כוח מתאים בידי היזם).

 

תיקון צו בית משותף

8.   במקרים שבהם הצדדים לעסקה כאמור אינם רוצים להסתפק בהערות אזהרה, אלא מעוניינים שהרישומים הנוגעים לדירות החדשות יירשמו על יחידה רישומית נפרדת אף בטרם בנייתן, ניתן, בהסכמת כל בעלי הדירות והזכויות בבית ובכפוף להוראות הדין והנוהל, להגיש למפקח על רישום מקרקעין בקשה לתיקון צו הבית המשותף, אליה יצורפו כל המסמכים הנדרשים. במסגרת התיקון יבודד תא או חדר כלשהו מתוך הרכוש המשותף ויוגדר כדירה נוספת, אליה יוצמדו החלק ברכוש המשותף שעליו אמורות להיבנות הדירות החדשות (הצמדה של חלק מהגג/לובי, שיוגדר בתשריט) והן זכויות הבניה שהוענקו מכוח תמ"א 38 (תיקון לתקנון).

 

 

 


שתף



התמודדות עם רעידות אדמה    מסמכי תמ"א 38 ודברי חקיקה    ניהול פרויקטים   


טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ |  טל. 04-8702021/3  | דוא"ל: office@tectonic.co.il




עיצוב ובנית אתר - אימוטיב עיצוב ואינטרנט


שם:
טלפון:
דוא"ל
כתובת
שם משתמש:
סיסמא: