לדף הבית
   אודות טקטוניק  |   למה אנחנו?  |   תמ"א 38   |   תמ"א 38 בחיפה  |   תהליך העבודה  |   פרויקטים   |   שאלות ותשובות   |   מאמרים  |   יצירת קשר    
אישור בנייה לפי תמ"א 38 למרות התנגדות שכנים- לפי החלטת מפקחת על בתים משותפים

מימוש תמ"א 38 למרות התנגדות דיירים

המפקחת על רישום המקרקעין התירה לתובעים, על אף התנגדות הנתבעת, לבצע עבודות לחיזוק הבית המשותף בו הם מתגוררים לפי תמ"א 38, למעט בניית מרפסת בדירתה של הנתבעת, וביצוע עבודות בשטח דירתה - ( נת') 20/11 פרי אהרון נ' זוסקוביץ רחל  

תובעים 1-4 ו-6, הם בעלי 5 מתוך 6 דירות מגורים בבית משותף (להלן: הבית). הנתבעת הנה בעלת מחצית מזכויות הבעלות בדירה חלקת משנה 6 בבית. המחצית הנותרת הנה בבעלות התובע 5 שהיה בעלה של הנתבעת. בתביעה מבקשים התובעים להתבסס על חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק), ולאשר להם, חרף התנגדות הנתבעת, לבצע את עבודות חיזוק הבית, לפי הסכם שחתמו עם יזם. בבקשה, שכותרתה "תוספת לתמ"א 38" התבקש, בין היתר, לבצע חיזוק הבית, בניית קומה רביעית, בניית שתי דירות בקומה הרביעית עם חדר נוסף לכל דירה בקומה החמישית. לכל אחת מהדירות החדשות תוצמד מרפסת המצויה בסמיכות לחדר הבנוי בקומה החמישית.

המפקחת על רישום המקרקעין קבעה כי במסגרת הערכות מדינת ישראל מפני רעידות אדמה, התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים שהוצא היתר לבנייתם קודם 1.1.80, מפני רעידות אדמה (להלן: תמ"א 38). חוק החיזוק נועד ליצור מנגנון שיאפשר לממש תוכניות חיזוק לפי תמ"א 38 תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה. בהתאם לחוק החיזוק, ביצוע עבודות לפי תמ"א 38 ברכוש המשותף, הכרוכות בבניית דירה חדשה או דירות חדשות ברכוש המשותף, טעונות "החלטה מראש של כל בעלי הדירות". הקושי מתעורר כאשר חלק מבעלי הדירות אינם מסכימים לביצוע העבודות. במקרה כזה, מסמיך המחוקק את המפקח על רישום המקרקעין, בהתקיים תנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, להתערב ולכפות על המיעוט את דעת הרוב.

על מנת להיכנס בגדר חוק החיזוק, "היתר בנייה" או "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים", כהגדרתם בחוק החיזוק, אינם צריכים להיות תואמים לתוכנית החיזוק בלבד, ויכול שיהיו תואמים לתכניות תקפות אחרות ואף לתכניות מופקדות.

בענייננו יש לראות את החדרים והדירות כדירה אחת, הגם שהם בנויים בקומה החמישית ולא נמצא כי קיימת מגבלה כלשהי בחוק החיזוק באשר למספר הקומות. משכך, ניתן לומר כי בניית החדרים, כחלק בלתי נפרד מהדירות החדשות הנבנות, הנה בבחינת עבודות הבאות בגדר סעיף 5(א) לחוק החיזוק. הוא הדין לגבי החניות והמרפסות. קביעה זו כפופה לעקרונות תום הלב והשוויון. דהיינו, מקום בו "התוספות הנלוות" לדירות החדשות ניתנות באופן שוויוני לשאר דיירי הבית ובתום לב, אזי די ברוב המעוגן בסעיף 5(ב) לחוק החיזוק. בענייננו, לכל בעלי הדירות חניות צמודות, ואך טבעי הוא כי אף לדירות שתיבנינה תוצמדנה חניות הגם שהדבר מקטין את גינת הבית. הוא הדין באשר למרפסות.

על ההתנגשות בין שתי זכויות הקניין - של הרוב המבקש להבטיח את עמידות הבית במקרה של רעידת אדמה ושל הנתבעת המבקשת לחסום רצון זה, חל חוק החיזוק. באיזון בין הזכויות נמצא כי חשיבות ביצוע עבודות החיזוק במבנים ישנים, והתועלת שעבודות אלה יניבו לרוב המעוניין בביצוען, כמו למיעוט המתנגד להן, גדולה לאין שיעור ממשקל "הפיחותים" העלולים להיגרם לזכויותיו הקנייניות של מיעוט המתנגד. יתר טענות הנתבעת נגד ביצעו העבודות נדחו. המפקחת קבעה כי התנגדות הנתבעת לביצוע העבודות אינה נובעת משיקולים הראויים להגנה, ולא נמצא כי יש בביצוע העבודות משום פגיעה בזכויותיה הקנייניות. משכך אין להורות על פיצוי הנתבעת. התובעים רשאים, על אף התנגדות הנתבעת, לבצע את העבודות, למעט בניית מרפסת בדירת הנתבעת, וביצוע עבודות בשטח דירתה.

התביעה התקבלה


שתף



התמודדות עם רעידות אדמה    מסמכי תמ"א 38 ודברי חקיקה    ניהול פרויקטים   


טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ |  טל. 04-8702021/3  | דוא"ל: office@tectonic.co.il




עיצוב ובנית אתר - אימוטיב עיצוב ואינטרנט


שם:
טלפון:
דוא"ל
כתובת
שם משתמש:
סיסמא: