לדף הבית
   אודות טקטוניק  |   למה אנחנו?  |   תמ"א 38   |   תמ"א 38 בחיפה  |   תהליך העבודה  |   פרויקטים   |   שאלות ותשובות   |   מאמרים  |   יצירת קשר    
שאלות ותשובות

  •   מי זכאי לזכויות לפי תמ"א 38?

    • התכנית חלה למעשה על כל הבניינים במדינה, בשטח של מעל 400 מ"ר, שנבנו על פי היתרי בנייה כחוק ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413). התכנית מפרידה בין הבתים שההיתר לבנייתם הוצא החל מ-1 בינואר 1980 לבין בתים שההיתר לבנייתם הוצא לפני מועד זה. רק בתים שקיבלו היתר בנייה לפני 1 בינואר 1980, זכאים לקבל את ההטבות בגין תמ"א 38

  •   אילו תוספות בנייה והקלות ניתן לקבל באמצעות תמ"א 38?

    • כדי לעודד את הדיירים לחזק את המבנים לרעידות אדמה, תמ"א 38 מעניקה את הזכויות הבאות:

      1. 1.      אפשרות להוספת יחידות דיור בקומה אחת נוספת, לפי קונטור המבנה הקיים וכן אפשרות להוספת יחידות דיור בקומת עמודים מפולשת. בתיקון מספר 3 לתמ"א 38 נקבע כי מותר להוסיף 2.5 קומות מעל הגג הקיים, אך בפועל, העירייה בחיפה הטילה מגבלות שונות על האפשרות הזאת וכל מקרה צריך להיבחן לגופו של עניין.
      2. 2.      תוספת 25 מ"ר לכל דירה קיימת.
      3. 3.      הקלות בקו בניין
      4. 4.      הקלות במיסוי כמו פטור ממס שבח על הזכויות הנרכשות ע"י היזם במסגרת תמ"א 38, פטור מהיטל השבחה, דחיית תשלום מס רכישה ועוד.

      התמ"א מאפשרת לדיירים להתאגד ולבצע את הפרויקט בכוחות עצמם במסגרת עצמאית כפי שפועלות קבוצות רכישה. במקרה כזה, במידה ומתבצע החיזוק, ניתן להנות מתוספות הבנייה המתוארות לעיל. כמובן, במקרה כזה, הדיירים לוקחים על עצמם סיכון והופכים ליזמי נדל"ן ללא ידע בתחום.
      לחילופין, הדיירים יכולים למכור את הזכויות ליזם ובתמורה לקבל שדרוג משמעותי של הבניין ללא כל עלות מצידם, לרבות תוספת ממ"דים, מעלית, שיפוץ חיצוני משמעותי וכמובן, חיזוק של המבנה הקיים כנגד רעידות אדמה.  

       

  •   מדוע יש מבנים שבהם אין כדאיות למימוש תמא 38 ומה הממשלה עושה בנדון?

    • עסקת תמא 38 היא עסקת חליפין. הדיירים מעבירים ליזם את זכויות הבנייה ובתמורה מקבלים תוספת שטח לדירותיהם וכן שיפוץ וחיזוק המבנה לרעידות אדמה.
      לאחר גמר הבנייה, היזם מוכר את הדירות החדשות ומממן באמצעותן את שדרוג הבניין הקיים.
      ברור כי ככל שמחיר הדירות הנמכרות גבוה יותר, גדלה הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט.
      במבנים הממוקמים בשכונות המבוקשות בכרמל, ניתן בדרך כלל לממש את תמ"א 38
      בשכונות בהן מחיר המכירה נמוך יחסית, אין כיום כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38.
      ראוי לציין, כי בשל בעיות הנדסיות, בעיות חנייה או בעיות של תשתית עירונית, לא תמיד יהיה ניתן להוסיף דירות בהתאם לתמ"א 38.
      הממשלה מנסה מדי פעם לשפר את הכדאיות הכלכלית של התוכנית ע"י תוספת זכויות בנייה או הקלות מיסוי אך למרבה הצער, במרבית המקרים, לא ניתן ליישם את התוכנית.
  •   במידה וכבר קיימות במבנה זכויות בניה לא מנוצלות, האם אני זכאי לזכויות הנוספות של תמ"א 38?

    • ניתן להשתמש בזכויות בנייה לא מנוצלות וגם בזכויות הבנייה החדשות המוקנות ע"י תמא 38.
      במקרה כזה, הכדאיות הכלכלית ליזם ולדיירים גדלה.
  •   האם צריך לקבל אישור של כל הדיירים?

    • לפי חוק המקרקעין, תוספת יחידות דיור למבנה קיים מחייבת קבלת הסכמה של כל הדיירים.

      בתיקון לחוק המקרקעין אשר אושר בתחילת 2011 שונו התנאים:  
      יש לקבל אישור של 66% מבעלי הרכוש המשותף. 
      זאת אכן בשורה לדיירים אשר מעונינים לקדם פרויקט תמא 38 בבניין, אך נחסמים ע"י שכנים מתנגדים. במקרה כזה, ניתן לקדם פרויקטים בעלי היתכנות כלכלית למרות ההתנגדות. כמובן, שבכל מקרה, נדרש לקבל אישור של המפקח על הבתים המשותפים ואין בכך וודאות.

      החוק הקל על הליך קידום פרויקטים ע" צעד נוסף.
      לפני התיקון, היה צורך בקבלת היתר בנייה לפני פנייה למפקח על בתים משותפים, במקרה בו יש התנגדות שכנים.
      כעת, תנאי הסף לפנייה למפקח הוא הגשת היתר בנייה ולא קבלת היתר בנייה.
      זה הבדל משמעותי מאחר וקבלת היתר בנייה כרוכה בהוצאות של מאות אלפי שקלים עבור תכנון, מיסוי, אגרות והיטלים ואף יזם נדל"ן סביר לא היה מוכן להיכנס להשקעה בפרויקט אשר לגביו קיים סיכוי גדול שהוא לא יאושר ע"י המפקח על בתים משותפים. 
        




התמודדות עם רעידות אדמה    מסמכי תמ"א 38 ודברי חקיקה    ניהול פרויקטים   


טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ |  טל. 04-8702021/3  | דוא"ל: office@tectonic.co.il

המרכז להתחדשות עירונית.



עיצוב ובנית אתר - אימוטיב עיצוב ואינטרנט


שם:
טלפון:
דוא"ל
כתובת
שם משתמש:
סיסמא: